SIETE DIAS CASMA

FUENTE: TUMBLR

¿Hay o no burbuja inmobiliaria? II

Las respuestas a quienes no ven nada raro

bensolis I Homo economicus

Publicado: Hace 1 hora

En un post anterior discutía cómo el mercado inmobiliario limeño había comenzado a exhibir algunos comportamientos (como compras especulativas de segundas viviendas y el rápido crecimiento de los precios de los apartamentos) que llamaron la atención de la SBS.
Algunas críticas a dicho post —principalmente por twitter— han surgido y me gustaría responderlas. Porque hay una diferencia entre reconocer que hay un comportamiento atípico (pero no hay que alarmarse porque la SBS está actuando) y decir que no pasa absolutamente nada.
La primera crítica es que el metro cuadrado en muchas ciudades de Latinoamérica todavía está muy por encima del metro cuadrado en Lima. ¿Son los apartamentos "bienes transables" (como diríamos los economistas)? No parece tener sustento comparar precios de dos apartamentos en ciudades con ubicaciones, sistemas de transporte, niveles de seguridad y otras tantas características distintas. En algún post futuro explicaré qué es la paridad del poder de compra. Por ahora, digamos que en Perú, si algo cuesta $1 y en Chile también cuesta $1, no quiere decir que cuesten lo mismo. De hecho, en Perú “cuesta más” porque ese dólar, puesto en el mercado, puede comprar más cosas en nuestro país.
La segunda crítica es que todavía hay mucha demanda insatisfecha; por tanto, todavía hay margen para que la oferta siga creciendo (encargándose de reducir los precios). Este argumento entraña una media verdad. Es cierto que hay gente que aún no tiene una vivienda propia, pero esto no puede ser el justificante para construir más viviendas y otorgar créditos. ¿Qué pasará si estos hogares terminan no pudiendo pagarlos?
La tercera crítica es que las estadísticas alarmistas únicamente están considerando los precios de los apartamentos en cuatro o cinco distritos de “clase alta” y que no puede realizarse ninguna conclusión a partir de dicho estudio. De hecho, estas cifras provienen del mismo BCRP que realiza un monitoreo a dichos precios—además de los pertenecientes a otros distritos de “clase media”—y que se presentan a continuación:

¿Cuál sería la justificación de considerar un número tan reducido de distritos si Lima, e incluso el Perú es tan grande? El Perú no es España ni Estados Unidos. En otros países, es bastante frecuente conocer personas y hasta familias que se mudan periódicamente de un estado a otro. Las viviendas en las regiones tienen un alto grado de sustituibilidad, digamos. Aquí no. ¿Alguien podría pensar que, si los precios de los apartamentos en Lima están muy bajos, empaco y me mudo a —digamos— Tacna y me compro un apartamento allá porque están más baratos? La razón por la cual el análisis se concentra en pocos distritos es porque los apartamentos no son sustitutos ni siquiera dentro de Lima (hay distritos más seguros y con mejores servicios al ciudadano). Esto ejerce una presión al alza sobre los precios en determinados distritos considerados como los menos malos para vivir.
La cuarta crítica es que si bien el precio de los materiales de construcción no se ha elevado significativamente, el precio de los terrenos sí lo ha hecho. Esto explicaría (al menos parte de) la galopante evolución de los precios de los apartamentos. Esto es cierto, de hecho puede observarse en el siguiente gráfico:

Ahora bien, este hecho en realidad refuerza el argumento de la falta de sustitución entre apartamentos de distintos distritos limeños ¿Por qué podría estar subiendo el precio de los terrenos? Porque su oferta en distritos consolidados es reducida: hay los terrenos que hay. Y su costo de oportunidad se eleva: allí donde hay una casa grande, podría haber un edificio de doce pisos con apartamentos.
Finalmente, ¿el hecho de que Lima y, en particular, estos distritos sean una parte tan pequeña de la población peruana los hacía menos graves? ¿Se trata, como me dijeron, de un grupo de ricachones excéntricos tratando de comprar departamentos groseramente caros? Quizá algunos. Pero también es cierto que muchos otros no son tan ricachones y compraron apartamentos a plazos exageradamente largos. Esto también ya se ha regulado, pero no estoy seguro de que su impacto sea poco. Sobre todo si no miramos las cosas como número de viviendas en el Perú (o Lima), sino como montos.
En todo caso, ¿es el caos y vamos todos a morir? No. Pero es bueno que no nos confiemos y sigamos monitoreando el mercado.
NOTA: Este post utiliza “apartamento” en lugar de “departamento” para evitar confusiones entre las acepciones de este último.